Deutlich über 4% Rendite in der Nähe des Englischen Gartens in München
Shownotes
Und ich bin auch ganz ehrlich: ich finde hier keinen. Erstens zur Lage: Wir liegen jetzt nicht irgendwo außerhalb von München, sondern 1 km vom englischen Garten in München Johanniskirchen. Die Tram und der Bus fahren 100m von der Wohnung entfernt ab, alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in der Reichweite, mehrere Schulen sind in der Nähe und auch bis zur S-Bahn geht man noch zu Fuß. Bis zur Uni sind es dann so etwas über 5 km – auch das macht man noch easy mit dem Rad. Also machen wir hinter die Lage mal einen Haken.
Dann wurde auch das Gebäude ordentlich in Schuss gehalten. Die Heizung ist erst 10 Jahre alt, vor 5 Jahren wurden die Aufzüge komplett erneuert, es wurden neue Fenster eingesetzt und auch die Schließanlaghe ist neu und im letzten Jahr wurde erst das komplette Treppenhaus saniert. Also: auch keine to dos.
Die Wohnung hat knapp 60 qm und 3 Zimmer, die mit einzelnen WG Mietverträgen vermietet sind. Zimmer, Küche und Bad sehen sehr gut aus und dank der Sondervermietung haben wir hier auch einen Ertrag mit deutlich über 4% Rendite. Und jetzt könnte man meinen, dass dafür aber der Kaufpreis viel höher wäre als der Marktwert. Darüber stolpert ja man ja oft mal bei diesen Sondermodellen. Aber nicht mal das ist hier der Fall. Man hat sogar einen positiven Nettoertrag und für Münchner Verhältnisse ist das meiner Meinung nach ein No-brainer! Normalerweise kauft man solche Wohnungen mit langen Mietverträgen mit 1,2% Rendite und hofft, dass man die mal neu vermieten kann. Hier ist das alles schon geschehen. Daher: hingeschaut und Angebot abgegeben, denn so lange wird die nicht verfügbar sein.
In dem Fall kann ich sagen: unser Finanzierungsteam hat die extra mehrfach eingewertet, weil die sich beim Marktwert sicher sein wollten. Und hier der Hinweis: es wäre sogar möglich die Wohnung mit 1% Tilgung zu finanzieren. Dann schaffst du es mit eine wenig Verhandlungsgeschickt hier einen negativen Cashflow von weniger als 50 Euro pro Monat zu haben. Ich bin ganz ehrlich: wenn ich dürfte, dann würde ich es kaufen.
Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern.
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