3-Zimmer Wohnung in der Nähe von Dresden

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Jetzt ist der Vergleich aber auch unfair, denn für einen Kleinstadt hat auch Pirna den knapp 40.000 Einwohner:innen einiges zu bieten. In der Umgebung der Wohnung haben wir die Bäckerei Walther, einen Lidl und einen sehr kurzen Weg zum Bus oder zur 172, um nach Dresden zu kommen. Auch Kleingartenvereine gibt es in direkter Umgebung, so hat man die Möglichkeit sich seinen Gemüsegarten selbst anzulegen – und wer keine Lust auf Gartenarbeit hat - der kann sich am Elbufer entspannen und den Alltag entfliehen.

Bei solchen Standorten ist die Wohnung aber total entscheidend. Also gucken wir hier etwas genauer mal hin. Erstmal haben wir hier einen ruhige Wohnlage. Die Kaltmiete liegt bei 6,30 Euro pro qm. Marktüblich sind so um die 6,70 Euro bis 6,80 Euro kalt. Der Mietvertrag ist aus 1994 – natürlich mit ein paar Anpassungen über die Zeit– und er Mieter fühlt sich in der 3 Zimmer Wohnung im 2. OG des Mehrparteienhauses auch sehr wohl. Die Wohnung bietet 85 qm auf 3 Zimmern mit Balkon mit Westausrichtung mit Ausblick auf die Grünanlagen. Zudem gehört zur Wohnung auch ein Parkplatz, ein Kellerraum und separate Räume für Fahrräder und Waschmaschinen.

Was ich sehr gut finde: An der Wohnanlage wurde laufend etwas gemacht. Wir hatten zum Beispiel 2022 eine Fassadensanierung inklusive der Geländeranstriche. Gibt es eine Smoking Gun in den Eigentümerversammlungsprotokollen? Ich würde sagen, dass die Sanierung der Heizung ein Thema ist, das man auf dem Schirm haben und auch ins Angebot mit einkalkulieren sollte. Man steigt hier zwar auch für Pirna Verhältnisse mit gut 1.600 Euro pro qm günstiger ein als bei vergleichbaren Wohnungen. Man hat aber eine anstehende Heizungssanierung. Alle Wohnungen haben separate Gasthermen für Warmwasser und Heizung und die befinden sich auch im Sondereigentum. Jetzt ist die schon fast 30 Jahre alt – Ersatzteile werden schwierig und die Effizienz ist natürlich auch nicht die beste. Um die aber gegen Brennwertthermen zu ersetzen muss auch der Schornstein saniert werden. Das ist ein offenes Thema – so was in der Art wird aber kommen und sicher um die 8.000 Euro für jede Wohnung kosten. Daher einfach beim Angebot im Hinterkopf behalten. Der Vorteil: die aktuelle Energieeffizienzklasse ist C und könnte sich damit auch weiter verbessern.

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Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an support@urbyo.com wenden.