In 15 Minuten am Düsseldorfer Hauptbahnhof & auf dem Weg zu 4% Rendite
Shownotes
Was hat die Umgebung der Wohnung sonst so zu bieten? Die Wohnung liegt direkt an einem kleinen Park mit Spielplatz – dem Jahnplatz. Die S-Bahn Station Hilden Süd liegt 650m entfernt und immer noch in guter Laufreichweite. Hier fährt die S1 zwischen Düsseldorf und Solingen – man ist also wirklich in 16 Minuten am Düsseldorfer Hauptbahnhof. Da gibt es Lagen in Düsseldorf bei denen das der Weg in die Innenstadt deutlich weiter ist. Ähnlich weit entfernt wie die S-Bahn Haltestelle sind übrigens auch ein Aldi und ein Rossmann – und ehrlicherweise findet man dazwischen dann auch so alles was man täglich brauchen könnte. Also Apotheken, Kioske, Bushaltestellen und so weiter.
Die Wohnung selbst hat 46qm und liegt im Dachgeschoss des Gebäudes aus dem Jahr 1999. Wir haben hier zwei Zimmer – ein Wohn- / Esszimmer mit Einbauküche und Balkon sowie ein separates Schlafzimmer. Die Mieterhöhung ist gerade durch und so liegt man hier bei sehr guten 11,09 € pro qm. Das Bad ist mit Dusche und man hat auch einen Außenstellplatz. Für eine kleine Wohnung also alles drin, was man brauchen könnte.
Das schöne an dem Baujahr: man liegt in Energieeffizienzklasse D und damit sollte erstmal nichts auf einen zukommen. In den Eigentümerprotokollen finden sich keine Dealbreaker. Im Gespräch ist ein neuer Anstrich der Fassade für gut 17.000 € - und wenn man sich die Fotos ansieht, dann wäre das für mich auch ganz gut investiertes Geld. Außerdem würde ich schon damit rechnen, dass in den kommenden Jahren auch mal was an der Heizung gemacht werden muss – bei dem Baujahr nicht unwahrscheinlich. Die Instandhaltungsrücklagen sind aber da und werden auch weiter angefüllt. Hier ist man also ganz solide aufgestellt.
Apropos solide: Die durchschnittliche Bruttorendite in Hilden liegt bei gut 3,6% – da liegen wir genau drauf und ich würde sagen hier haben wir sogar noch etwas Verhandlungsspielraum, wenn ich mir zum Vergleich mal die Einschätzung zum Marktpreis ansehe, der eher bei 155.000 angesiedelt ist. Also eine Rendite von 3,8% bis 4% sollte hier ein guter Zielkorridor sein.
Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an support@urbyo.com wenden.
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